Piccioni in condominio: chi paga, chi decide e cosa fare se l'amministratore non si muove

Se i piccioni stanno su tetto, cornicioni, facciata o sottotetto comune, paga il condominio in base ai millesimi (art. 1123 del codice civile). Se stanno sul tuo balcone, se ne occupa chi lo ha in uso. Per approvare i dissuasori il Tribunale di Bolzano (sentenza 198/2018) ha ritenuto sufficienti la maggioranza degli intervenuti e almeno 500 millesimi. Nei casi urgenti l'amministratore può ordinare i lavori e riferire alla prima assemblea (art. 1135, comma 2).

Qui trovi chi paga cosa, i voti, inquilino o proprietario, cosa fare se l'amministratore tace, una lettera da copiare e il caso del vicino che dà da mangiare.

Chi paga i dissuasori in condominio?

Tetti, facciate e sottotetti d'uso comune sono parti comuni (art. 1117) e le spese si ripartiscono a millesimi (art. 1123). L'amministratore deve compiere gli atti conservativi (art. 1130, n. 4).

Dove sono i piccioni	Chi decide e chi paga
Tetto, cornicioni e facciata	Assemblea. Spesa a millesimi
Sottotetto comune	Assemblea. Spesa a millesimi. Spesso c'è anche il guano da togliere
Balcone privato	Chi lo ha in uso o in proprietà. L'amministratore non può costringere i singoli
Cortile, lastrico solare, impianto fotovoltaico	Dipende da chi ne è proprietario e da cosa dice il regolamento: chiedilo all'amministratore

Sul balcone privato l'amministratore trova un limite. Su Reddit un condomino scrive: «L'amministratore mi ha spiegato che non può obbligare i condomini dei piani superiori a chiudere i balconi con delle reti o installare dissuasori nelle parti private (anche se gli appartamenti sono sfitti).»

Un caso di fotovoltaico: un condominio a Bologna, circa 40 kg di guano, rete inox perimetrale e dissuasore elettrostatico, 3.400 euro lordi in due giorni (Vaielettrico, 2024). Altro in piccioni sotto i pannelli fotovoltaici.

Quanti voti servono per approvare i dissuasori?

Secondo l'unica sentenza che abbiamo trovato, basta la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno 500 millesimi. I dissuasori sono stati qualificati come innovazione per la salubrità (art. 1120, comma 2). È il Tribunale di Bolzano, sez. II, 13/02/2018, n. 198, riportata da Il Sole 24 Ore: la decisione di un tribunale, non una regola scritta per i dissuasori.

Per opere straordinarie e innovazioni serve un fondo speciale (art. 1135, comma 1, n. 4): porta un preventivo con costo totale e ripartizione, così si vota anche il fondo.

Un rischio: il sistema viene montato e poi nessuno lo controlla. Su un forum di condominio: «Pare che il preesistente impianto di dissuasori elettrici sia decisamente morto.» Nella delibera scrivi chi lo controlla e ogni quanto.

E chi vota contro? Sul forum Lavorincasa una persona chiede se i contrari «sono tenute al pagamento della quota spettante in base ai millesimi di proprietà?» La ripartizione è per millesimi (art. 1123). Se qualcuno rifiuta, la questione passa all'amministratore o a un avvocato.

L'amministratore può far fare i lavori senza assemblea?

Sì, se c'è urgenza. Può ordinare lavori straordinari urgenti e riferirne alla prima assemblea (art. 1135, comma 2). Su Reddit (giugno 2026) una persona racconta un nido nei pluviali, un temporale, un sottotetto allagato e 4.000 euro di danni. Se il danno colpisce un terzo, risponde il condominio (Cassazione, ordinanza 6292/2019).

Paga l'inquilino o il proprietario?

Per le parti comuni risponde così un utente di Reddit (non è una fonte giuridica): «Se il problema è strutturale e necessita ad esempio dell'installazione di dissuasori, è manutenzione straordinaria ed è a carico del proprietario per la sua quota di ripartizione, ma deve essere il condominio tramite l'amministratore a muoversi in quanto parti comuni.» Il piano regionale lombardo raccomanda ai Comuni di mettere la chiusura dei siti di nidificazione a carico di proprietari, amministratori e titolari di diritti reali.

La pulizia di uno spazio privato è diversa. A Milano, negli spazi privati la disinfestazione spetta a proprietario, conduttore o amministratore: sul tuo balcone da inquilino potresti dover pulire tu. Come dividere il costo con il proprietario: nelle fonti che abbiamo letto non c'è una regola, chiedilo a un avvocato.

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Cosa fare se l'amministratore non si muove?

Un gradino alla volta, sempre per iscritto e con foto datate.

1. Segnalazione scritta all'amministratore, con la richiesta di mettere il punto all'ordine del giorno. Il fac-simile è qui sotto.
2. PEC di sollecito dopo il termine dato. Senza PEC, raccomandata.
3. Ufficio igiene (ATS) e Comune. A Milano privati e amministratori possono segnalare al Comune un inconveniente igienico-sanitario; decide dopo la verifica di ATS Milano (PEC dipartimentoprevenzione@pec.ats-milano.it). Non aspettarti miracoli: «mi dicono di passare direttamente dall'amministratore, e loro non possono far nulla dicono». Ma l'esito scritto della verifica, se c'è, resta un documento da allegare.
4. Avvocato. Il provvedimento d'urgenza (art. 700 del codice di procedura civile) è lo strumento usato nei casi di vicini. Per un condominio che non agisce, valuta con lui se è adatto.

Chi l'ha vissuto: «Non si muove una foglia per mesi […] passo solo per quello che insiste e da fastidio, anche presentandomi fisicamente in studio dell'amministratore.» Per questo conta lo scritto.

Fac-simile di lettera all'amministratore

Oggetto: Piccioni su [tetto / cornicione / sottotetto / cortile] del condominio di [via, numero, Comune]. Richiesta di intervento.

Gentile [nome],

ti scrivo come [proprietario / inquilino] dell'interno [numero]. Dal [mese e anno] ci sono piccioni su [descrivi il punto]. Allego [numero] foto del [data].

Trattandosi di parti comuni, ti chiedo di:

1. fare un sopralluogo e richiedere almeno due preventivi per pulizia del guano, chiusura dei punti di nidificazione e un sistema non cruento;
2. mettere il punto all'ordine del giorno della prossima assemblea, con la proposta del fondo necessario;
3. se ravvisi urgenza igienico-sanitaria, intervenire subito come previsto dall'art. 1135, comma 2, riferendo alla prima assemblea.

A Milano l'ordinanza del Sindaco del 12/06/2008 (riportata nel manuale «Animali selvatici» del Comune) ordina ai proprietari degli edifici di pulire periodicamente i luoghi con guano, chiudere gli accessi di nidificazione e impedire la sosta su terrazzi, davanzali e cortili. [Fuori Milano cita l'ordinanza del tuo Comune, oppure togli la frase.]

Attendo risposta scritta entro [15] giorni. In mancanza, mi riservo di segnalare la situazione all'ufficio igiene (ATS) e al Comune.

[Luogo, data, nome, telefono, firma]

Cosa dice la legge sui piccioni e come si allontanano dal condominio?

Un privato non può ucciderli né catturarli. Per la Cassazione (sez. III penale, 26/01/2004, n. 2598) il piccione di città è fauna selvatica; per l'Istituto Superiore di Sanità e il Comune di Milano è un domestico tornato selvatico. La legge 157/1992 (art. 21) vieta a chiunque esche avvelenate, vischio, trappole e reti per catturare. Le regole di Milano sono in piccioni e legge a Milano.

Da portare in assemblea: a Milano, per nuove installazioni e sostituzioni, il Regolamento per il benessere degli animali (art. 31, comma 5) vieta i dissuasori con puntali, salvo sommità piatta o arrotondata e flessibili, e le reti con maglie in cui uccelli e pipistrelli si impigliano; sanzione da 150 a 500 euro. Chiedi quale sistema propone il preventivo.

Sul rischio sanitario: guano di piccione: pericoloso e come si pulisce.

Cosa deve contenere il preventivo da portare in assemblea?

• Bonifica di nidi e guano, non solo dissuasori. Secondo l'ISS la zecca del piccione resiste al digiuno anche sette anni e invade le case dopo che i piccioni abbandonano i nidi.
• Tutti i punti. Sul forum Lavorincasa: «[…] una rete elettrificata che comunque non ha risolto il problema perché adesso i piccioni stazionano sui comignoli.»
• Tempi. Il piano regionale lombardo consiglia novembre-gennaio, dopo aver verificato l'assenza di animali.
• Due o tre preventivi. ProntoPro (Milano, 2026) dà 200-900 euro per reti e 100-1.000 per dissuasori. Altre cifre in quanto costa allontanare i piccioni.

Il vicino dà da mangiare ai piccioni: cosa si può fare?

Si può segnalare, e il divieto è sanzionato. A Milano (art. 31, comma 3, Regolamento per il benessere degli animali) da 40 a 240 euro; a Varese (ordinanza 2008) da 25 a 500; a Bresso (maggio 2026) da 25 a 250.

Due strade. La prima, informale: «Così mi sono lamentata con l'amministratore, il custode, l'addetto alle pulizie e tutti i vicini. Dopo qualche giorno ha smesso.» La seconda: segnalazione ad ATS e Comune, poi il provvedimento d'urgenza dell'art. 700. Secondo quanto riportato dalla stampa giuridica, le decisioni sul balcone altrui sono discordanti: Napoli (2026) ordina la pulizia ma non l'accesso dell'amministratore; Teramo (03/02/2026) autorizza l'accesso con la forza pubblica dopo accertamento ASL e ordinanza non eseguita. Non abbiamo letto le sentenze: servono pazienza e un avvocato.

Come lavora VolaVia

VolaVia by V&M Group lavora a Milano e in oltre 50 comuni della provincia. Il metodo ha quattro passi: ispezione gratuita con analisi e foto; progetto e preventivo chiaro, con voci e tempi; installazione, nella maggior parte dei casi in una giornata; garanzia scritta e follow-up. Per le parti comuni del condominio prepariamo noi la documentazione per l'assemblea. I sistemi sono non cruenti; le reti invisibili anti UV hanno 10 anni di garanzia sui materiali. Il prezzo arriva dopo l'ispezione, scritto con le voci: non abbiamo un listino pubblico. Per i balconi privati c'è piccioni sul balcone e sul terrazzo.

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Domande frequenti

Chi paga i dissuasori in condominio?

Sulle parti comuni paga il condominio in base ai millesimi (art. 1123). Sul balcone di un'unità paga chi ne ha l'uso o la proprietà. Per le opere straordinarie serve il fondo speciale.

Come eliminare i piccioni dal condominio?

Non si eliminano: si bonificano nidi e guano, si chiudono i punti di nidificazione e si tolgono le soste. Un privato non può ucciderli né catturarli. Meglio intervenire tra novembre e gennaio, dice il piano regionale lombardo.

Cosa dice la legge sui piccioni?

Per la Cassazione sono fauna selvatica, per ISS e Comune di Milano domestici tornati selvatici. La legge 157/1992 vieta esche avvelenate, vischio, trappole e reti per catturare.

Paga l'inquilino o il proprietario?

Per le opere sulle parti comuni un utente di Reddit risponde: a carico del proprietario per la sua quota. Non è una fonte giuridica. La pulizia di un balcone che usi, a Milano, può toccare anche a te. Come dividere il costo con il proprietario: chiedi a un avvocato.

L'amministratore può far fare i lavori senza assemblea?

Sì, se c'è urgenza: può ordinare lavori straordinari urgenti e riferirne alla prima assemblea (art. 1135, comma 2). Senza urgenza, per i dissuasori serve la delibera con la maggioranza degli intervenuti e almeno 500 millesimi, secondo il Tribunale di Bolzano (198/2018).

Dove segnalo i piccioni in condominio, all'ufficio igiene?

A Milano la segnalazione va al Comune, che decide dopo la verifica di ATS Milano (dipartimentoprevenzione@pec.ats-milano.it). L'ATS può rimandarti all'amministratore, come racconta un utente su Reddit: porta l'esito scritto della verifica, se c'è, all'amministratore e, se serve, a un avvocato.